вторник, 24 юли 2007 г.

Имоти на гребена на борсата

Акционерни дружества със специална инвестиционна цел заливат фондовия пазар

Капитал - бр. 33 от 2006 г.
http://www.capital.bg/show.php?storyid=278165


Христо ШЕМТОВ

Ранна утрин. Под звуците на наздравици и камбанен звън се открива борсовата сесия на улица „Три уши“.Поводът - акциите на пет акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) са регистрирани за търговия на Българската фондова борса (БФБ). Четири от тях („Софарма имоти“, „Блек сий инвестмънт“, „Премиер фонд“ и „Булгериан инвестмент груп“) - за инвестиции в недвижими имоти, и едно - „Трансинвестмънт“ - във вземания. Въпреки че ръстът на цените на недвижимите имоти се забавя, а на пазара се чуват все повече гласове, че имотната еуфория отшумява, човек едва ли би останал с такова впечатление, ако съди по броя на АДСИЦ. С новите пет компании регистрираните за борсова търговия дружества вече са 20 (две от тях инвестират във вземания). Очаква се и борсовата поява на акциите на още осем компании, вече лицензирани от Комисията за финансов надзор (КФН), плюс седем АДСИЦ за недвижими имоти, които са регистрирани в Централния депозитар, но още нямат лиценз.

Разцветът на АДСИЦ
Създаването на този тип дружес­тва стана възможно след приемането на Закона за АДСИЦ през 2003 г., който ги определя като публични дружества, които набират капитал на фондовата борса с цел инвестиции в нед­вижими имоти или вземания. Те са освободени от корпоративен данък, но изплащат като дивидент 90% от печалбата (с изключение на печалбата от преоценка на притежаваните имоти). За инвеститорите - индивидуални и институционални, местни и чуждестранни - появата на тези компании създава повече инвестиционни възможности. А както си личи от резултатите от увеличенията на капитала, потребности също не липсват. За около две години основният капитал на 23-те лицензирани АДСИЦ за имоти достигна близо 250 млн. лв., а общата пазарна капитализация на онези, които са регистрирани на БФБ, надхвърля 380 млн. лв. (над 3.5% от общата капитализация на фондовия пазар в България). От началото на 2006 г. няколко дружества направиха мащабни увеличения на капитала и привлякоха над 160 млн. лв. В момента протичат няколко увеличения, след чието приключване общата сума на капитала на специалните дружества вероятно ще достигне около 300 млн. лв. Наскоро „Прайм пропърти БГ“ привлече над 32 млн. лв., предимно от чуждестранни инвеститори, съобщиха от дружеството.
Голяма част от парите в специалните инвестиционни дружества са набрани от чуждестранни финансови инвеститори, за които българският пазар на недвижими имоти продължава да е по-атрактивен в сравнение със Западна и Централна Европа, особено в светлината на все по-ясната перспектива за членство на страната в Европейския съюз от 1 януари 2007 г. В България е ограничено предлагането на качествени имоти, а търсене има, отбелязва Радка Дремсизова, финансов анализатор в „Алфа асет мениджмънт“ - дружеството, което управлява договорния фонд „Алфа индекс имоти“, специализирано в акции на АДСИЦ. Друг договорен фонд с подобна ориентация е „Бенчмарк фонд - 3“. Специалните инвестиционни дружества допринесоха за повишаване на качеството при строителството, защото се стремят максимално да се доближат до изискванията на чуждестранните инвеститори, които са основните им клиенти, допълва Дремсизова. Акции на АДСИЦ присъстват и в портфейлите на повечето частни пенсионни фондове. Те вече могат да инвестират в недвижими имоти само през фонд (до 5% от активите си), след като с последните законодателни промени беше премахната възможността да купуват директно недвижимости. Важни причини за бума на АДСИЦ са също забогатяването на населението през последните години и развитието на финансовия сектор като цяло. Акциите на АДСИЦ вече заемат подобаващо място сред финансовите инструменти. В тях инвестират взаимни фондове, фирми, физически лица и т.н.

Инвестиции и цени
Засега повече от половината от набраните пари са във фондове, които инвестират в земеделска земя - „Елана фонд за земеделска земя“, „Адванс терафонд“ и „Фонд за недвижими имоти България“ (който инвестира и в други имоти). Останалата част от инвестициите се насочва към търговски и офис площи, жилищни площи и ваканционни имоти. Недвижимите имоти се възприемат като нискорискови инвестиции (макар че по света има примери за срив на цените). Затова се приема, че АДСИЦ са подходящи за консервативни и дългосрочни инвеститори, а инвестиционни консултанти смятат, че дори и в рисковите портфейли е хубаво да има акции на АДСИЦ за имоти. И все пак акциите на някои дружества поскъпнаха рязко в началото, което даде възможност и за бързи печалби. Това например се случи с книжата на „Елана фонд за земеделска земя“ и „Адванс терафонд“. Рязко поскъпнаха в началото и акциите на специализираните във ваканционни имоти „Интеркапитал пропърти дивелопмънт“ и „Феърплей пропъртис“. Има и противоположни примери, като акциите на „Булленд инвестмънтс“, фонд, специализиран в земеделска земя, които започнаха да се търгуват на високи нива (около 1.50 лв. на акция) през май 2006 г., след което поевтиняха рязко. Но общото впечатление е, че след първоначалните резки движения акциите, особено на по-големите АДСИЦ, са относително стабилни или са поевтинели слабо. Извън спекулативните движения в средносрочен и дългосрочен план доходността за инвеститорите се основава на текущите приходи от наеми и от препродажба на имоти с печалба (съответно дивиденти за акционерите) и очакваното поскъпване на недвижимите имоти в портфейлите (съответно повишаване на цените на акциите). Текущи приходи имат компаниите от така наречения инвестиционен тип, които управляват готови сгради с наематели. При тях рискът е по-нисък, тъй като бъдещите приходи са по-прозрачни и предвидими. Очакваната възвращаемост също е по-ниска. Предприемаческите дружества, с по-висок риск и очаквана възвращаемост, изграждат обекти (например затворени ваканционни селища, офис сгради или жилищни комплекси) със замисъла по-късно да бъдат продавани или отдавани под наем. Те започват да генерират приходи след осъществяването на проектите. В България от чисто инвестиционен тип са „И Ар Джи капитал-1“ (собственик на сградите на „Практикер“ и „Орифлейм“ в София) и „И Ар Джи капитал-2“ (собственик на „Практикер“ и „Пикадили“ във Варна). Останалите са от предприемачески или смесен тип.
Инвестицията през фонд за недвижими имоти е обременена с разходи за възнаграждение на мениджърите и обслужващите дружества, от чиято компетентност и коректност зависи доколко ще са успешни инвестиционните проекти. Затова е хубаво човек да се запознае с проспектите и отчетите на компаниите. Българските АДСИЦ все още са с кратка история. Само три дружества - „И Ар Джи капитал“ 1 и 2 и „Актив пропъртис“, разпределиха дивиденти от печалбата за 2005 г. Но ако се съди по прив­лечените средства, компаниите се радват на доверието на инвеститорите, което обаче предстои да оправдаят.


Данъчният стимул
Една от причините за разцвета на АДСИЦ е данъчна - не плащат данък печалба. Това даде тласък на фондове, специално ориентирани към данъчните преференции. Разпознават се по това, че всички (или почти всички) акции са притежавани от лицата, които са ги учредили, и зa външен инвеститор е почти невъзможно да влезе. Ако едно или няколко лица имат около 800 хил. лв. (за капитал и други разходи, свързани с публичния статус), които искат да инвестират в недвижими имоти, за тях е изгодно да учредят АДСИЦ. Те ще изплащат дивиденти на себе си, върху които ще дължат 7%, вместо високите ставки по данък общ доход. За фирмите дивидентите, получени от АДСИЦ, не се освобождават от данък печалба, но капиталовата печалба (от повишаване на стойността на акциите) е необлагаема.


*Не са поместени таблиците и графиките към статията

Няма коментари: