понеделник, 23 юли 2007 г.

Господин за един лев

Фондовата борса дава възможност и на дребните спестители да инвестират в недвижими имоти

Капитал - бр. 31 от 2005 г.
http://www.capital.bg/show.php?storyid=232446

Покупката на апартамент или земя се възприема като солидна инвестиция, в която човек да вложи спестяванията си или свободните си пари. Цените на недвижимите имоти през последните години се покачиха значително, което продължава да поддържа високия интерес към тях. Инвестицията в имот обаче не е подходяща за хора, които нямат достатъчно пари да купят такъв. Онези, които искат да вложат парите си в апартамент, магазин или офис, примерно в центъра на София и да го отдадат под наем, но нямат достатъчно пари, могат да си купят акции от акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ). Тези дружества са сравнително нова за нашия пазар форма на инвестиране в недвижими имоти. Те набират капитал, който използват за покупка на недвижими имоти или строителство на такива. Купувайки си акции от такова дружество, човек си купува пропорционална част от недвижимите имоти, които то притежава. Тези недвижими имоти носят приходи от наеми и/или от покачването на цените им, когато те се продават. Според закона за АДСИЦ те са освободени от корпоративен данък, но са задължени да изплащат на акционерите си като дивидент най-малко 90% от реализираната печалба, което ги прави уникални измежду всички публични компании на фондовата борса. Според сега действащите данъчни закони върху дивидентите се дължи 7% данък. Както всички други акции на публични дружества, така и акциите на дружествата инвестиращи в недвижими имоти могат да се закупят от фондовата борса само с използването на инвестиционен посредник. Пълен списък на инвестиционните посредници има на сайтовете на БФБ и КФН

Видовете АДСИЦ
В България има регистрирани 11 подобни дружества. (виж табл. 1) Те имат различен профил според редица критерии. Две от дружествата („Елана фонд за земеделска земя“ и „Адванс тера фонд“) са специализирани в земеделска земя, като бъдещите печалби се основават на очакваната аренда и на очакваното покачване на цените на земеделската земя. Други дружества се специализират в строителство или закупуване на готови офис сгради, жилищни сгради или ваканционни селища с оглед последващата им продажба или отдаване под наем. Някои от дружествата набират капитал с цел финансиране на конкретен проект за закупуване/строителство на имот и отдаване под наем и продажба. Други дружества от така наречения предприемачески тип първо набират капитала от акционерите и след това решават как да го инвестират. Някои от дружества са учредени за неограничен срок, докато за други се предвижда прекратяването им след изтичане примерно на седем години и постъпленията от продажбата на имуществото им да се разпредели между акционерите. Според акционерната си структура и политиката по увеличение на капитала АДСИЦ могат да се разделят на отворен и затворен тип. По закон АДСИЦ се учредяват с минимален капитал от 500 хил. лв., след което те са задължени да увеличат капитала най-малко с 30% чрез емитиране на акции. Затворените АДСИЦ се ограничават само със задължителното увеличение на капитала, докато отворените прибягват и до последващо увеличение на капитала, което по правило е с по-голям размер. Едно от дружествата, „Капитал директ“, се занимава със секюритизация не на недвижими имоти, а на вземания. То е от затворен тип, учредено е от Българско-американския инвестиционен фонд и Българско-американската кредитна банка и изкупува предимно вземания на същата банка, поради което няма да бъде разгледано подробно.

Вторичната борсова търговия
на акциите от АДСИЦ осигурява по-добра ликвидност на вложенията в тях. Това се отнася главно за отворените дружества поради относително широката база от дребни акционери, взели участие в последващото увеличение на капитала (виж табл. 2). Наистина за кратко време тези дружества реализираха значителен оборот, дължащ се на нарастващия интерес от страна на инвеститорите. Особено впечатлява интензивната търговия с акции на „Елана фонд за земеделска земя“, които за краткия срок от учредяването на това дружество показват рекордна ликвидност. Очаква се подобна да е търговията и с акциите на другия фонд за инвестиране в земеделски земи - „Адванс тера фонд“. Акциите на затворените дружества се търгуват рядко на борсата поради факта, че собствеността е разпределена между малък брой акционери. Те са създадени с цел осъществяване на конкретен проект и не проявяват интерес към привличане на по-голям брой инвеститори.

Доходността и рискът
са най-голямата неизвестна в преценката на АДСИЦ като форма на вложение от по-дребни инвеститори. На теория и според проспектите им доходността е в пряка зависимост от настоящите и бъдещите изменения на наемите и цените на недвижимите имоти, което от своя страна зависи от ориентацията на дружествата. Задължението за разпределяне на 90% от печалбата е добра защита за инвеститорите (както и обявените максимални проценти на разходите за управление), но голямата неизвестна остава развитието на имотния пазар като цяло. Засега обаче кратката история на АДСИЦ звучи по-скоро обещаващо. „Съвсем наскоро беше обявена рентабилността на едно от тези дружества, „И Ар Джи кпитал 1“ и според едно изчисление тя възлиза на 12%, изчислена на базата на цените на акциите и печалбата на дружеството. Тази възвращаемост е много близка до възвращаемостите, на които се купуват инвестиционни имоти на пазара на недвижими имоти. Естествено при предприемачески проекти, при които се строи и продава възвращаемостта, е много по-голяма. Но тези проекти не създават постоянен паричен поток - нещо, което инвеститорите в акции биха искали да виждат в търгуваните дружества“, коментира Георги Киров, старши консултант „Инвестиционни проекти“ в агенцията за недвижими имоти „Колиърс интернешънъл“. Според него оттук идва проблемът на повечето АДСИЦ в България - да намерят и закупят имоти, които са отдадени под наем. Нашият пазар на недвижими имоти все още не предлага достатъчно такъв продукт. Сходен е проблемът и при АДСИЦ, които комасират земеделска земя - арендата и продажбата на земеделска земя може да е много доходен бизнес, но моментът, от който субсидиите на ЕС ще влязат в сила и ще подпомогнат нашето земеделие, не е скоро. Дотогава тези дружества трябва да убедят публиката, че те ще успеят да покажат стабилен доход.“ „През последните месеци в България заработиха активно достатъчно на брой АДСИЦ, за да имаме реални впечатления от тяхната работа“, казва Мартин Паев, изпълнителен директор на „Адрес инвест“ в „Адрес груп“. „Освен че предостави още една възможност при диверсификацията на инвестиционните портфейли, раждането на тези дружества вля още свежи пари в бизнеса с недвижими имоти. За индивидуалните инвеститори, които биха искали да участват на този изключително доходен през последните две години пазар, покупката на акции на някои от 11-те АДСИЦ в България, е една изключително добра възможност. Този тип вложение носи сигурност поради заложеното в самата му същност разпределение на риска и задължителната данъчна прозрачност. Освен сигурна една такава инвестиция е ликвидна, тъй като акциите се търгуват на фондовата борса и при активна търговия изходът от инвестицията е по-лесен, отколкото ако е инвестирано в индивидуален имот. Масовата практика е да бъдат учредявани от финансови институции или компании за недвижими имоти, което е гаранция за професионален мениджмънт.

Как да си изберем АДСИЦ
Тъй като някой от фондовете са заложили по-висок процент, е добре инвеститорите да питат за това и да имат предвид, че тази цифра е един от критериите за избор на дружество. Но основните и водещи критерии би трябвало да бъдат опитът и имиджът на учредители, следван от инвестиционната стратегия“, смята Мартин Паев. Според него не е препоръчително за консервативни инвеститори да влагат средства в спекулативен фонд за управление на земя или във фонд, създаден за изграждането и реализирането на един-единствен проект. Най-нискорискови са инвестициите в дружества, които управляват съществуващи сгради с дългосрочни наематели, но те съответно предлагат и по-ниска очаквана доходност от инвестицията. Трябва да се вземат под внимание освен моментното състояние на инвестиционния портфейл на фонда и неговите бъдещи намерения. Друг фактор, който оказва въздействие върху доходността и печалбата от такава инвестиция, е активността, с която се търгуват акциите. Фондовете с по-голям по размер капитал и с по-голям брой малки акционери обикновено имат по-ликвидни акции, което е предпоставка при желание на инвеститора да продаде своя дял той да го направи за сравнително кратък срок и на цена, максимално близка до пазарната. По цял свят в АДСИЦ инвестират не само малки инвеститори. Данъчните преференции и възможността за бърз изход от инвестицията привличат и инвеститори с по-големи финансови възможности, както и такива, които не желаят да бъдат силно ангажирани с управлението на инвестициите, както това се случва при покупка на имот с цел реализиране на доход от него.

*не са публикувани таблиците към статията

1 коментар:

Анонимен каза...

това, което търсех, благодаря