Специалните инвестиционни дружества - къде, какво, колко

Капитал - бр. 33 от 2005 г.
http://www.capital.bg/show.php?storyid=232616


Христо ШЕМТОВ

В миналия брой на „Капитал“ бяха представени накратко три от новите участници на капиталовия пазар в страната - акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ). Тези дружества набират капитал, който използват за покупка или строителство на недвижими имоти с цел продажба или отдаване под наем. Акциите им се търгуват на Българската фондова борса (БФБ) и могат да се купят от всеки чрез поръчка към лицензиран инвестиционен посредник. Със закупуването на акция от такова дружество инвеститорите купуват част от недвижимите имоти, които то притежава. В България съществуват 11 АДСИЦ, като 10 от тях инвестират в недвижими имоти. „Капитал“ представя накратко останалите седем дружества. Това не е предложение за покупка на ценни книжа. Препоръчително е преди вземане на решение инвеститорите да се запознаят с проспектите на съответните дружества, достъпни на уебстраницата на БФБ www.bse-sofia.bg.

И Ар Джи Капитал-1 АДСИЦ
Дата на учредяване: 5.08.2004 г.
Капитал: 3 млн. лв.
Срок: 7 години
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 5.75% от стойността на активите към края на годината. Това ограничение може да бъде надхвърлено при продажба на собствен недвижим имот, но с не повече от 15.25% от получената продажна цена
Разрешение на КФН: 22.12.2004 г.
Цена на акция на БФБ: 2.65 лв. (последна сделка - 9 август)
Срокът на съществуване е 7 години. Основен учредител е Българско-американският инвестиционен фонд (БАИФ). Уставният капитал на дружеството е 2 млн. лв. През март 2005 г. в съда беше вписано увеличение на капитала с 50% чрез издаване на 1 млн. нови акции с номинална стойност 1 лв. и емисионна стойност 1.50 лв. на акция. В дружеството влязоха и допълнително 985 хил. лв. от продажбата на права. „И Ар Джи Капитал-1“ е създадено във връзка с конкретни проекти - закупуване и отдаване под наем на хипермаркет „Практикер“ и търговски център „Орифлейм“ на бул. „Цариградско шосе“ в София. Според прос­пекта на дружеството към момента на увеличението на капитала двата имота вече са отдадени под наем. Цената на придобиване на сградата на хипермаркет „Практикер“ е 4.675 млн. евро и 361 хил. евро без ДДС за поземления имот, на който се намира сградата. Търговският център „Орифлейм“ е придобит за 1.375 млн. евро плюс 38 хил. евро без ДДС за земята. Месечният наем за хипермаркет „Практикер“ е 64 112 евро без ДДС, а на търговския център „Орифлейм“ - 17 350 евро на месец без ДДС. И в двата договора за наем е предвидена индексация (корекция) на наема, в случай че инфлацията в старите 15 страни - членки на Европейския съюз, надхвърли 10%. За измерител на инфлацията се взема индексът на потребителските цени CPI-15. Индексацията на наема за хипермаркет „Практикер“ е след натрупване на 10% инфлация , а на търговския център „Орифлейм“ - след третата година. Договорите за наем и за двата имота са непрекратяеми. Покупката на имотите е финансирана със собствени средства и два 7-годишни кредита от Ейч Ви Би банк „Биохим“ на обща сума 4.2 млн. долара при плаващ лихвен процент тримесечен EURIBOR+3.00%. След извършен лихвен суап лихвата е фиксирана на 6.60%.
Актив пропъртис АДСИЦ Дата на учредяване: 20.04.2004 г. Капитал: 650 хил. лв. Срок: неограничен Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 8% от средната годишна стойност на активите Разрешение от КФН: 20.04.2005 г. Цена на акция на БФБ: не се е търгувало Дружеството е учредено от „ПТ холдинг“ и ИД „Адванс инвест“ с капитал 500 хил. лв. и с неограничен срок на съществуване. През юни тази година е вписано задължителното увеличение на капитала със 150 хил. лв. От дружеството информираха, че към октомври се предвижда увеличение на капитала с 3 или 5 млн. лв. Според проспекта и уебсайта на дружеството е купен един имот: обособени части от административна сграда на бул. „Цариградско шосе“ - магазин около 260 кв.м и две места за паркиране. Според проспекта на дружеството имотът е купен от „ПТ холдинг“ на цена от 545 хил. евро без ДДС за магазина и общо 9 хил. евро за двете паркоместа. Те са отдадени под наем за сумата от 93 360 евро годишно без ДДС. В проспекта е предвидено закупуването на още два имота - единият за 700 хил. лв., а другият за малко над 2.5 млн. лв. От „Актив пропъртис“ съобщиха, че имотите ще бъдат придобити при гласуване на сделките от общото събрание на акционерите и при успешно реализиране на увеличението на капитала.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ
Дата на учредяване: 4.10.2004 г.
Капитал: 20.15 млн. лв.
Срок: 7 години
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 8% от стойността на активите за годината
Разрешение от КФН: 23.03.2005 г.
Цена на акция на БФБ: 1.30 лв. (последна сделка - 18 август)
„ФНИ България“ АДСИЦ е вписано в търговския регистър в края на 2004 г. с уставен капитал 500 хил. лв. Основен учредител е ИД „Надежда“. След задължителното увеличение на капитала със 150 хил. лв. беше осъществено и последващо увеличение с още 19.5 млн. лв. До момента „ФНИ България“ е закупило седем недвижими имота (терени) в столичния квартал „Слатина“ с обща площ 14 554 кв.м на цена 1.281 млн. лв. На тях ще се строи бизнес център. Николай Скарлатов, изпълнителен директор на дружеството, заяви пред „Капитал“, че сградите ще се продават. Скарлатов каза, че ще се инвестира в „доходоносни сгради с разнородно предназначение - търговски, индуст­риални, жилищни и офис площи, както и парцели за бъдещо строителство“. Марио ал Джебури, председател на съвета на директорите, съобщи, че е сключен предварителен договор за покупка на парцел на „Цариградско шосе“ в София и се разглежда парцел в Царево с площ 30 дка в регулация, където вероятно ще се строи ваканционно селище с цел последваща продажба.

Интеркапитал пропърти дивелопмънт АДСИЦ
Дата на учредяване: 29.03.2005 г.
Капитал: 2.5 млн. лв.
Срок: неограничен
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 30% от стойността на активите
Разрешение от КФН: все още няма
Цена на акция на БФБ: не се търгува
Като институционален инвеститор участва „Холдинг Пътища“ с 30%. Очаква се да бъде внесен проспект в КФН. Стратегията е предприемаческа - да се строят имоти и веднага да се продават, а не да се държат от дружеството. Николай Майстер от „Интеркапитал“ съобщи, че парите са предназначени за строеж на курортно селище около Ахелой с разгъната застроена площ 35 хил. кв.м. Земята е купена и се чака разрешение за строеж от общинските власти в Поморие и Несебър, от „Електроразпределение“ и ВиК в Бургас. От дружеството се надяват това да стане до есента. Според Николай Майстер ориентировъчната себестойност е около 350 евро на кв.м (която включва земя, проектиране, строителство и кухненска техника), или общо около 12.25 млн. евро, за чието финансиране ще се търсят и заемни средства. Майстер каза още, че в момента има заявен интерес за закупуване на 20% от апартаментите на цена 700 евро на кв.м. За финансиране на следващи проекти ще се прибягва до последващи увеличения на капитала, допълва Майстер.

Елана фонд за земеделска земя АДСИЦ
Дата на учредяване: 14.03.2005 г.
Капитал: 2.5 млн. лв.
Срок: 7 години
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 8% от средната годишна стойност на активите.
Разрешение от КФН: 1.06.2005 г.
Цена на акция на БФБ: 1.29 лв. (последна сделка - 12 август)
Това е първото за България дружество със специална инвестиционна цел със стратегия да инвестира в земеделска земя (както подсказва и наименованието му). Стратегията се основава на очакването за покачване на стойността на земята поради нейната подцененост в сравнение с Цент­рална и Западна Европа и в резултат на нейното окрупняване, и на очакваните приходи от аренда. Илия Илиев, прокурист на дружеството, съобщи, че до момента са купени над 3 хил. декара земя. Илиев съобщи още, че в средата на септември капиталът ще бъде увеличен до 20 млн. лв. с издаване на нови акции с номинална стойност 1 лв. и емисионна стойност 1.20 лв.

Адванс терафонд АДСИЦ
Дата на учредяване: 26.04.2005 г.
Капитал: 500 хил. лв.
Срок: неограничен
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 7% от активите Разрешение от КФН: 14.07.2005 г.
Цена на акция на БФБ: 1.68 лв. (последна сделка - 16 август)
„Адванс терафонд“ е учреден с уставен капитал 500 хил. лв. от „Адванс инвест“ и „Карол стандарт“. На 8 и 9 август на БФБ бяха продадени 150 хил. броя права (на средна цена от 85 ст. на право), всяко от които дава право на записване на една акция от задължителното увеличение на капитала със 150 хил. лв. До края на годината ще има и последващо увеличение в размер на 10 млн. лв., съобщиха от дружеството. От следващата седмица започва 15-дневният срок за записване на новите акции. Дружеството предвижда инвестиране в подценени поземлени имоти в земеделски, горски и урбанизирани територии с цел окрупняване, въвеждането им в активна експлоатация, отдаването им под наем, аренда, лизинг, отстъпено право на ползване или продажба с оглед формиране на стабилен доход. Не се предвиждат строежи на сгради.

Парк АДСИЦ
Дата на учредяване: 23.03.2005 г.
Капитал: 650 хил. лв.
Срок: 5 години
Максимален размер на разходите за управление и обслужване*: 14% от средната стойност на активите за годината
Разрешение от КФН: 15.06.2005 г.
Цена на акция на БФБ: 1.10 лв. (последна сделка - 5 август)
„Парк“ АДСИЦ е едно от най-новите дружества със специална инвестиционна цел. Основни акционери са „Феърплей интернешънъл“ АД (23.08%), „Загора инвест“ (21.85%), инвестиционен посредник „Бета корп“ АД (9.31%) и „Витазон“ ООД (12.54%). „Феърплей интернешънъл“ АД е един от най-големите инвеститори в жилищно строителство в страната. След успешното задължително увеличение сега капиталът на „Парк“ АДСИЦ е 650 000 лв. На 11 юли бяха продадени всички права за записване на акции от първоначалното увеличение със 150 хил. лв. Средната цена на правата беше 0.66 лв. на право. В проспекта на дружеството е описан проект за изграждане на ваканционно селище в село Юнец, Варненска област. „Парк“ е закупило нерегулиран поземлен имот от 25 381 квадратни метра, а разходите за придобиването му са 253 810 евро. Планира се там да се изгради затворен комплекс от еднофамилни и редови къщички с обща разгъната застроена площ над 10 хил. квадратни метра. Строителните работи трябва да започнат през септември т.г. и окончателно да завършат до декември 2006 г. Планираната договорена цена за изграждане (на етап шпакловка и замазка) е около 290 евро на кв.м, а очакваната продажна цена е 500 евро на кв.м (на напълно завършен етап). Къщите ще бъдат продавани. В проспекта се казва още, че през септември ще бъде закупен недвижим имот с площ 9 дка в местността Малинова долина в София на цена от 17 евро на кв.м. Планира се изграждане на жилищно селище от затворен тип с разгъната застроена площ 12 хил. квадратни метра, което да бъде завършено през февруари 2007 г. Планираната договорена цена на изграждане е около 300 евро на квадратен метър, а прог­нозната цена на продажба е около 800 евро на квадратен метър. Заложената в проспекта инвестиция по този проект е 3.6 млн. лв. Инвестициите ще се финансират от собствени средства, с оглед на което ще има и последващо увеличение на капитала в размер на 4.35 млн. лева. Ще се разчита още на приходите от продажби на недвижими имоти (планира се имотите да започнат да се продават още на етап груб строеж) и на два банкови заема - 800 хил. лв. със срок на погасяване 12 месеца и годишна лихва 7%; оборотен кредит в размер на 1.6 млн. лева и годишна лихва 8%, който ще бъде усвоен в продължение на три месеца през лятото на 2006 г.