Данъчна дилема за АДСИЦ

Изгодни ли са специалните инвестиционни дружества за имоти след намаляване на корпоративния данък

Капитал - бр. 48 от 2006 г.
http://www.capital.bg/show.php?storyid=297665


Христо ШЕМТОВ

Всеки иска да плаща колкото се може по-малко данъци и по възможност в рамките на закона.В това отношение създаването на акционерно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) е интересна посока на размисъл за строителни предприемачи или просто хора със значителни спестявания, които искат да инвестират в имоти. Благоприятният режим за този тип дружества обаче е съпътстван и с доста разходи и бюрокрация. Така след намаляването на корпоративния данък от 2007 г. на 10% изниква дилемата дали цялото начинание АДСИЦ продължава да си струва?АДСИЦ са уникални с това, че не плащат данък печалба, а вместо това задължително разпределят за акционерите си като дивидент поне 90% от печалбата (изчистена от преоценките на имотите). Ако един или няколко души възприемат този подход, те ще плащат на себе си дивиденти, които се облагат само със 7% вместо със ставката за доходите на физическите лица (24%) или данък печалба, който тази година е 15%, а през 2007 г. ще е 10%. Специалните инвестиционни дружества задължително са публични (регистрират се на Българската фондова борса), а печалбата от търговия с акции на публични дружества е необлагаема. Така човек може вместо да продава директно имоти, да продаде акциите си от специалното инвестиционно дружество, в което са сградите и терените. Според експерти именно данъчният мотив стои в основата на част от появилите се през последните няколко години повече от 30 АДСИЦ за имоти. Но в духа на максимата, че няма пълно щастие, човек трябва да преглътне и някои

Разходи и неудобства
Ако един или няколко души искат да създадат АДСИЦ, трябва да разполагат с минимум около 800 хил. лв. във вид на пари или имоти. Минималният първоначален капитал е 500 хил. лв., след което капиталът задължително трябва да бъде увеличен най-малко с 30%. За тази цел Комисията за финансов надзор (КФН) трябва да издаде разрeшение за извършване на дейност като АДСИЦ и да потвърди проспект за публично предлагане на ценни книжа. Според експерти целият процес може да отнеме 6-7 месеца и да струва около 40 хил. лв. Част от разходите са административни такси за съдилища и други ведомства. С най-голяма тежест обаче е възнаграждението за инвестиционния посредник, който подготвя проспекта и обслужва увеличението на капитала. То може да варира значително - от 5 до 30 хил. лв. в зависимост от ангажиментите на посредника, според Мирослав Стоянов, директор инвестиционно банкиране в "Елана". Увеличението на капитала се извършва чрез емисия на права, които се предлагат на аукцион на фондовата борса. На него може да участва всеки, но ако основателите предложат достатъчно високи цени, могат да изкупят всички права, без да допуснат външни хора. От това те няма да загубят, защото просто ще вкарат повече пари в собственото си дружество. Но ще платят брокерска комисиона.Законът за АДСИЦ изисква при учредяването да участва институционален инвеститор (взаимен фонд, застрахователна компания, пенсионен фонд и.т.н.) с поне 30% дял. Нищо не пречи впоследствие институционалният инвеститор да прехвърли дела си. Това е необходима част от целия процес, колкото и инвестиционните посредници да не обичат да говорят открито за подобна услуга. Ако създателите на дружеството разполагат с имоти, но не с достатъчно пари, ще трябва да вземат назаем под някаква форма и вероятно ще платят лихви (не се допуска апорт на имоти в АДСИЦ). А когато впоследствие специалното инвестиционно дружество формално купи имотите, се дължи местен данък в размер на 2% от цената или данъчната оценка (което е по-високо). Нотариалните такси също трябва да се предвидят като разход. При прехвърлянето на имотите може да възникне облагаема печалба или облагаем доход. Това може да бъде избегнато, ако сделките са на стойност, значително по-ниски от пазарната. Но данъчни консултанти предупреждават, че такива случаи е много вероятно да завършат с акт за отклонение от данъчно облагане, дори и човек да е организирал така делата си, че сделката да не е между свързани лица.
Със създаването на АДСИЦ човек си "навлича" и редовни контакти с чиновниците от КФН и поема безброй задължения - да предава във фондовата борса и в комисията тримесечни и годишни финансови отчети, регистрационни документи, програми за корпоративно управление, справки, текущи уведомления и още куп неща. По оценка на хора от бранша допълнителните разходи, свързани с публичния статут, са грубо казано 20 хил. лв. на година - за одитор, счетоводство, правно обслужване, хонорари за оценители, заплата за директор за връзки с инвеститорите (какъвто трябва да има назначен), такси за КФН, БФБ и Централния депозитар и др.

Дали си струва
Създаването на АДСИЦ е въпрос на много сметки. В примера с облагаема печалба от 800 хил. лв. предприемачът още след първата година си възвръща направените разходи. Но физическото лице, което получава 150 хил. лв. годишно във вид на наеми, спестява толкова малко данъци, че едва ли си заслужават всичките разходи и главоболия. Тези примери, колкото и да са опростени и условни, показват, че до голяма степен това е въпрос на мащаб. Трудно е обаче да се определи някаква универсална равновесна точка (break even), защото крайният ефект зависи от редица детайли - след колко време фирмата ще излезе на печалба (когато проектът бъде завършен), дали ще се налага увеличаване на капитала при всеки нов проект, в случай че предприемачът иска да реинвестира печалбата, и.т.н."Данъчният ефект не е голям при сравнително малки дружества", казва Калоян Нинов от "Фонд за недвижими имоти България", един от най-големите АДСИЦ в страната. "Идеята на този тип дружества е не да се използват като данъчна конфигурация, а като колективна форма на инвестиране в недвижими имоти", допълва Нинов.Все пак на пазара има и дружества за данъчни цели. Разпознават се по това, че са почти недостъпни за търговия на борсата. А това показва, че в някои случаи подобна структура не е лишена от смисъл. За вече регистрираните компании дилема няма. При новия по-нисък данък печалба обаче създаването на АДСИЦ губи част от данъчния си блясък.