Пазар на земята? Случи се

Тенденцията на ръст в цените на агроимотите пробуди инвеститорите, сделките също потръгват

Капитал - бр. 41 от 2005 г.
http://www.capital.bg/show.php?storyid=233316


Сия ВЕЛИНОВА, Христо ШЕМТОВ

Тенденцията на ръст в цените на земеделската земя в България вече е съпроводена и със стихиен инвеститорски интерес. Тази година наред с традиционните купувачи на пазара се появиха и нови играчи - акционерните дружества със специална инвестиционна цел, които са специализирани в покупката и управлението на земеделски имоти. Засега действат две такива дружества - „Елана фонд за земеделска земя“, съз­даден през март, и „Адванс терафонд“, учреден през април. Те набират капитал на Българската фондова борса (БФБ), който инвестират изцяло в покупката на земя с идеята да я управляват дългосрочно - например да я уедряват и след това да я отдават под наем или да я продават на инвеститори в агробизнеса. Предстои до края на годината да бъде създадено и още едно дружество със специална инвестиционна цел. Действащите от април два фонда в момента са едни от най-активните купувачи на земеделска земя в страната и са на път да се превърнат в един от основните фактори, които ще влияят върху цените и пазара през следващите години. Появата им всъщност бележи и един изцяло нов етап от развитието на пазара на земя в България. Ако досега сделките за земеделските имоти бяха предимно спорадични и най- често свързани с чисто формално прехвърляне на собствеността, тенденцията вече е на покупката им да се гледа като на дългосрочна инвестиция. При това вече наистина може да се говори за присъствието на реални инвеститори на този пазар, макар все още в това понятие да не се включват и чуждестранните предприемачи. Динамичност на пазара и активност от страна на реални купувачи от началото на годината отчитат и някои от агенциите за недвижими имоти. Засега брокерите обаче отдават раздвижването на пазара преди всичко на големите очаквания на собственици и купувачи за драстичен ръст в цените на земята след присъединяването на България към Европейския съюз (ЕС).

Фондовете - първите активни играчи
Двата инвестиционни фонда до момента са изкупили общо около 16 хил. декара земя и до голяма степен преплитат интересите си. С близо половината от първоначалния си капитал от 2.5 млн. лв., набран от продажбата на акции на БФБ, до момента само фонд „Елана“ е инвестирал в покупката на около 12 хил. декара земя. В момента „Елана“ провежда второ увеличение на капитала си с още 17.5 млн. лв. чрез емисия на същия брой акции с номинална стойност от 1 лв. и емисионна стойност от 1.20 лв.. Заради по-високата емисионна стойност на акциите фондът очаква да набере капитал от около 23.6 млн. лв. общо, които ще инвестира в покупката на земя през следващите шест до девет месеца. Според главния изпълнителен директор на „Елана холдниг“ Камен Колчев фондът е в състояние да купува между 5 и 15 хил. декара земя на месец. До момента „Адванс терафонд“, чийто основен капитал е 650 хил. лв., е купил около 4 хил. декара земя. Според изпълнителния му директор Радослав Манолов до края на годината ще се сключат сделки за още 10 хил. декара. За целта и „Адванс терафонд“ вече е в процедура по увеличение на капитала си с още 10.4 млн. лв. до 11.05 млн. лв. при номинална и емисионна стойност от 1 лв. за акция. От двата фонда отричат да се конкурират помежду си, като твърдят, че изкупуват терени в различни региони на страната. Интересът и на двете дружества обаче е насочен към землища с по-едри парцели - над 10 декара, предимно в северната част на България. От „Елана“ твърдят, че на този етап се фокусират главно в районите на Плевен, Шумен, Велико Търново, Русе и Ямбол, като планират в близко бъдеще да започнат да купуват земя и във Видин, Лом и Монтана. Една от причините да насочат интереса си към този регион е именно предлагането на по-едри парцели земя. Според Камен Колчев освен това тези райони са по-изостанали, поради което цените на земята там са по-аткрактивни, тоест по-ниски спрямо цените на земята в останалата част на страната. Без да посочва конкретни населени места, изпълнителният директор на „Адванс терафонд“ Радослав Манолов посочи, че засега фондът купува терени предимно в Североизточна, Северозападна и Югоизточна България, така че на практика нямат допирни точки с „Елана“. Средният размер на купуваните и от двете дружества земеделски имоти е от 10 до 15 декара, а разликата в цената на реализираните сделки - минимална. От „Елана“ посочват, че са постигнали средна пазарна цена от 143 лв. на декар, но техните интереси са насочени именно към региони с по-ниски пазарни цени. Тази цена е по-ниска в сравнение с пазарната цена за миналата година. Според статистиката на Системата за агропазарна информация (САПИ), която следи развитието на пазара в България, средната пазарна цена на земята през 2004 г. беше 148 лв. на декар. За тази година САПИ все още не е обявила данните си, тъй като обикновено отчитането на броя на сделките и изчисляването на средната стойност на земята се прави в края на годината. Малко по-високи цени по сделките са постигнати от „Адванс терафонд“, откъдето посочват, че са купували земя при 160 лв. на декар, като става дума предимно за терени между 15 и 16 декара.

Пазарните стойности - от 143 до 277 лв. за декар
Според информация от агенциите за недвижими имоти сделки от останалите играчи на пазара се сключват при много по-високи ценови нива, така че на практика никой не би могъл да каже каква точно е средната пазарна цена. Още повече че в зависимост от целите на покупката факторите, които оказват влияние върху цените, са различни. Брокери, предпочели анонимност, коментираха, че най-често договаряните от фондовете сделки са при по-ниски от пазарните стойности, а не на обявяваваните от тях цени от 143 или 160 лв. за декар. В ямболския регион например дружествата купували на цени между 120 и 140 лв. на декар, при положение че пазарните нива в региона според данните на брокерите се движат от 150 до 240 лв. за декар. Според информация от „Адрес недвижими имоти“ средната цена, на която се сключват сделки в момента, е 277 лв. за декар за парцели от 4 до 15 декара. „В някои региони цената продължава да стои на нива от около 100 лв. за декар, което привлича множество спекулативни играчи, които купуват евтино сега, за да могат да реализират печалби след 2007 г., когато се очаква цената на земята в България да скочи драстично като следствие от присъединяването и към ЕС. В същото време обаче пазарът на земя продължава да е изключително локализиран, като има региони, в които търсенето е високо и цените нарастват, а на други места реален и значим интерес към покупката на земя не се е появявал въобще и цените остават ниски“, коментира Теодора Иванова, председател на съвета на директорите на „Адрес недвижими имоти“. Според нея привлекателен за спекулативен тип търговия се очертава районът на гр. Видин, където цената на земята е около 100 лв. на декар. Като цяло в Южна и Югозападна България цените на земята остават ниски, а пазарът - слабо развит. Главната причина за това е, че в тези части на страната земеделските имоти са силно раздробени. Ако в останалите региони размерът на предлаганите терени за продажба е между 5 и 15 декара, в южните части на страната например преобладават по-дребните собственици с от 2 до 3 декара земя. Най-раздробена е земята в Южна България, където интересът към покупката на земя е основно от страна на винзаводите, които търсят по-големи площи, тъй като искат да инвестират в създаването на нови лозя.

Скокообразният ръст на цените - само на думи
Въпреки че някои агенции за недвижими имоти отчитат скокообразен ръст на цените на земята от началото на годината, като цяло голямото поскъпване на този пазар си остава все още само на думи. От агенция „Форос“ например твърдят, че в сравнение с миналата година цената на земята се е повишила с около 30% до 40%. Според данните на агенцията обаче ръстът е преди всичко при сделки за парцели в близост до населените места. От „Форос“ посочват, че най-много сделки в момента се осъществяват именно за земи, които се купуват с цел промяна на статута и строителство. Активно с подобни цели земя се купува в района на Добруджа и Тракия (селата около Пловдив, Велико Търново и Добрич), като средната пазарна цена, постигана при тях, е от 3 до 5 евро на кв.м. Факторите, които оказват влияние при формирането на цената в този случай, са панорамната гледка, близост до път и водни съоръжения, също комуникативност на мястото и др. Според данни на „Елана“ ръстът в цените на земята през тази спрямо миналата година обаче е с не повече от 5-6 лв. на декар. Изпълнителният директор на фонда Илия Илиев обаче прогнозира, че в периода до 2012 г. цената на земята ще се повиши с повече от пет пъти. Прогнозите му се основават главно на очакваното уедряване на земята - процес, който ще бъде резултат именно от дейността на дружествата със специална инвестиционна цел. Ръст в цените на земеделските имоти с пет до шест пъти за следващите пет години прогнозират и от агенция „Адрес недвижими имоти“. Тяхната прогноза се базира преди всичко на фактора ЕС. Според Радослав Манолов от „Адванс терафонд“ през следващите години земята ще поскъпва с не повече от 10% до 15%, и то поетапно, какъвто е ръстът през миналата година например. Поскъпването обаче ще се случва в региони, в които допреди това не е имало интерес към покупката на земя и като цяло са били по-изоставащи по отношение на развитието на пазара. И според Манолов скокът в цените ще е резултат главно от изравняването на цените на земята във всички райони на страната, както и от членството на България в ЕС, което предполага постепенно изравняване на цените на земята в страната с тези в общността. Иначе дори ръстът, който беше отчетен от САПИ за миналата година, реално е съвсем нез­начителен. според проучването и за миналата година средната пазарна цена се е повишила за година от 143 до 148 лв. на декар.

Мащабите на пазара
Доколко новите играчи оказват влияние върху формирането на цените засега не би могло да се прогнозира, но е ясно, че поне като резултат ще се отчете по-голям брой на сделките със земя в страната. Бум на сделките по мнение на представителите от дружествата, както и на брокерите, на този етап обаче е нереално да се очаква. Според Радослав Манолов от „Адванс терафонд“ няма опасност търсенето от новите играчи на пазара да не се задоволи, защото в България има достатъчно много площи от пустеещи земи. Манолов твърди, че ако един фонд купува по 10 хил. декара на месец, при навлизането и на трети фонд на пазара общо трите дружества биха могли да формират почти колкото миналогодишния оборот на сделките със земята. Според брокери обаче е нереално да се очаква, че дружествата ще са в състояние да купуват по толкова декари площи месечно, тъй като все още в много от случаите собствеността на земята не е изчистена документално, поради което и реализирането на самите сделки отнема много време. По данни на „Елана“ през 2004 г. са сключени малко над 45 800 сделки за общо 452 600 декара земеделска земя на средна цена около 148 лв. за декар. Или обемът на пазара се оценява на около 67 млн. лв. По данни на същата компания през 2003 г. пазарът на земя възлиза на 50 млн. лв., като са продадени общо около 345 700 декара. Повечето експерти в момента определят земеделската земя като силно подценен актив. До голяма степен това се дължи на факта, че все още в много части на страната земята си остава силно раздробена. Данните за броя на сключените сделки през последните години показват, че в една сделка се прехвърлят средно по-малко от 10 декара земя.

Къде са чуждите инвеститори
Като се изключат фондовете, традиционните играчи, които формират цената на земята в България, са основно арендаторите, винзаводите, както и индивидуалните инвеститори - физическите лица, които на този етап купуват предимно с цел да се възползват от евентуалното поскъпване на земята на по-следващ етап. Според Радослав Манолов интерес към покупката на земя в момента има и от страна на граждани от съседни на България страни, които ги купуват с цел отглеждане на зърнени култури в България. По данни на агенциите за недвижими имоти от земя в страната се интересуват например турски граждани, които искат да отглеждат площи със зърнени култури например. Като цяло обаче според Манолов твърденията за засилен чуждестранен интерес към земята в България са преувеличени. „Все още ниските цени за малките парцели са привлекателни за чуждестранните инвеститори, но на този етап те се отказват да инвестират в тях и се насочват да търят парцели над 2000 декара, каквито е почти невъзможно да се намерят, а цената за тях е по-висока“, коментира Манолов. Участието в специалните инвестиционни дружества за земеделска земя всъщност дава възможност на дружествата да купят земя непряко, но до момента нито един от двата фонда няма чуждестранни акционери. Камен Колчев от „Елана“ обяви, че инвеститори от Виена, Лондон и Ню Йорк са заявили интерес да участват в увеличението на капитала на „Елана фонд за земеделска земя“ с общо около 4-5 млн. евро, като става дума преди всичко за инвестицонни фондове. Радослав Манолов обаче смята, че на този етап капиталите на фондовете са твърде малки дори за индивидуални инвеститори от ЕС и Америка. „Те не искат да придобиват дял, с който да контролират дружество, а просто да консумират ефекта от поскъпването на земята и да увеличават инвестициите си, както и всички други инвеститори“, аргументира се Манолов. Подобно мнение изрази и Теодора Иванова от „Адрес недвижими имоти“. „Все още не може да се говори за повсеместен чуждестранен интерес. Има запитвания предимно в Южна България за масиви от 500 декара. Най-често става въпрос за класически аутсорсинг. Това са хора, които развиват сходен бизнес в собствената си или съседна държава и желаят да прехвърлят част от производството си в България. За съжаление голяма част от тези клиенти си тръгват, без да реализират сделка, тъй като им се предлагат нереално високи оферти. За район, в който средната цена на земята е 500 лв. например (за масив от 500 декара), само при информацията, че клиентът е чуждестранен, се появяват оферти за 2500 лв. за декар“, твърди Иванова. Според някои брокери като цяло освен това е много грешно да се смята, че в България земята е окомплектована като документи и е възможно сделките да бъдат реализирани в кратки срокове, безпроблемно и едновременно за всички терени в даден масив. Това всъщност е и една от многото причини чуждестранните инвеститори да се отказват от покупката на земя в България.

Доброволната комасация - мисията (не) възможна
Една от главните спънки пред инвеститорите са раздробените имоти и липсата на възможност за окрупняването им. Уедряването на земята в момента се прави изцяло на доброволен принцип и е по инициатива на собствениците. В много от случаите обаче контактът със собствениците е невъзможен поради простата причина, че собствеността е разпределена между няколко наследници, които са разпръснати в различни населени места в страната. Другият проблем е, че в едно землище един собственик може да разполага с няколко имота, които да са разпръснати в рамките на самото землище. Досега от три пилотни проекта на земеделското министерство за уедряване на земя например е направено успешно комасиране единствено на около 10 000 декара земеделска земя в землището на силистренското село Голеш. При този проект 70% от собствениците на земи преди реализирането на проекта са притежавали два и повече от два имота, докато в окончателния проект няма собственици с повече от два имота, показват резултатите от проекта на земеделското министерство. Останалите проекти обаче все още не могат да се реализират най-вече заради трудния контакт със собствениците на земята. „Къртовски труд е да се комасира земя в България. Ние от две години работим по такъв проект и за този период след сделки с около 2500 собственика сме уедрили 3500 декара, а плановете ни са да комасираме 10 000 декара лозови масиви. Контактът със собствениците е много труден, тъй като те са разпръснати в различни населени места. Успяхме да направим комасацията с помощта на три фирми, които бяха създадени специално с тази цел преди две години от наши сподвижници“, коментира управителят на „Белведере България“ Николай Далаков. От двата инвестиционни фонда обаче твърдят, че засега като цяло не срещат трудности при осъществяването на връзка със собствениците. И двете дружества вече имат създадена мрежа с регионални представители. Представителите на „Елана“ работят при 10 лв. комисиона за всеки декар закупена земя и работата им е именно да търсят и осъществяват контакт със собствениците. Според Илия Илиев, изп. директор на фонд „Елана фонд за земеделска земя“, самите собственици вече са по-склонни да продават земята си, тъй като виждат, че могат да спечелят от нея, а освен това се опасяват и че все някога ще им бъде наложен данък. „На този етап собствениците не получават ренти или ако получават, те са твърде малки. Те предпочитат да я продават, вместо някой да обработва без пари“, казва още Илиев. „Информацията за възможността да се комасират определени земеделски масиви по принцип е информация, до която би следвало определени икономически субекти да нямат достъп. В практиката обаче се оказва, че това правило не се спазва и Министерството на земеделието (което е основен държател на тази информация) явно дава достъп до тези данни на определени дружества със специална инвестиционна цел. След това схемите, по които действат фондовете, са две - земята се изкупува от собствениците, които срещу определени суми биват стимулирани да инициират окрупняване на масивите, или парцелите се взимат на ниски цени, а след това от самия фонд подават заявка за комасиране на изкупената от тях земя“, коментира обаче изп. директор на Агенцията по кадастъра Цветан Боев. Според него липсата на закон за комасацията освен това е основната спънка за пазара на земя, като невъзможноста чуждестранните инвеститори да си направят уедряване на определени масиви ги отблъсква от България.